三個城市更新故事裡的金融力量（財經眼·為新型城鎮化戰略提供有力資金保障）

福建福州市三坊七巷水榭戲台上的福州伬藝表演。貸款、債券等多種金融手段支持三坊七巷等歷史文化街區煥發新活力。 陳鑫賢攝 數據來源：國家開發銀行等

近年來，山東濟南市累計安排6000萬元政府專項債券資金，支持濟南市天橋區王爐北辛片區改造項目。 魯 文攝

城市是推動高質量發展、創造高品質生活、全面建設社會主義現代化國家的重要載體。截至2024年底，我國常住人口城鎮化率達到67%，已有9.4億人生活在城鎮。人民群眾的需要從“有沒有”轉向“好不好”，我國城市建設也從大規模增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整並重，進入了城市更新的重要時期。

實施城市更新行動，是新型城鎮化戰略的重要內容，城市更新需要大量資金資源要素的投入。近年來，財政金融政策加力支持，投融資機制不斷創新，各地城市更新加快了腳步，推動城市建設高質量發展的同時，進一步穩投資、促消費、惠民生，在擴大內需中持續繪就幸福生活的新圖景。

既融資又“融智”，政策性金融為老舊小區改造按下“加速鍵”

“路面不平、雨天積水，人行道經常被汽車佔用，出行很不方便。”說起過去的居住環境，在江西萍鄉市湘東區富麗小區住了20年的蔡雲秋直搖頭。

“家裡人一直勸我搬走，但老房子住慣了，跟街坊鄰居也有感情。”蔡雲秋猶豫之際，傳來了小區改造的好消息。

坑窪的路面修整后鋪上了柏油，雨污管網改造后下水順暢了，新規劃的停車位、活動廣場分區明確……已基本完成改造的富麗小區煥然一新。“現在住得可踏實了，生活還更有滋味。”每天傍晚，蔡雲秋與街坊聚集在活動廣場跳起健身操。

富麗小區加速“變身”的背后，離不開政策性金融支持。“從改造方案設計開始，國家開發銀行江西分行就參與進來，並提供了約1000萬元長期貸款。”富麗小區改造建設方、萍鄉市博越建設開發有限公司項目負責人楊倩介紹。

“老舊小區改造是復雜的綜合性工程，我們協助建設方在工程規劃階段就算清投入和收益，更好實現資金平衡。”全程參與富麗小區改造的國開行江西分行客戶經理邵添夏介紹，改造主要以道路硬化、管網改造等基礎類和停車位改擴建等完善類項目為主，定下改造方案后基本上就能算清改造成本。

同時，還要幫助建設方規劃還款來源，本著市場化的原則提供融資。老舊小區改造一次性投入較大，但收入來源有限、回收周期較長，如何合理地提供融資方案，幫助建設方實現“微利可持續”的改造模式？

先算“小賬”。富麗小區改造后環境整潔美觀，停車更加有序，為延續改造成效，小區根據業主要求進行統一物業管理，相應的物業費和停車費可成為改造項目收入來源。

再算“大賬”。“從實際操作看，富麗小區的改造不是孤立的，而是連同周邊20多個老舊小區的連片改造，可以整體上通盤考慮收益。”邵添夏表示，比如建設方擁有這片小區附近農貿市場等經營設施的收益權，隨著改造的推進，會帶動周邊市場增加人氣，吸引商販入駐，“這樣一來，相關經營收入逐漸增加，還貸現金流更有保障。”

改造方案與融資方案同步落地，為這一區域28個老舊小區的有序改造打下了堅實基礎。“政策性金融不僅為項目建設融資輸血，也為改造‘融智’，提供全流程的解決方案。”楊倩介紹，現在各項工程壓茬推進，全部改造完成后，將惠及群眾近1.5萬戶。

不隻江西，在浙江、新疆等地，今年以來，國開行支持的多個城鎮老舊小區改造項目穩步推進。據統計，今年1—5月，國開行發放城市更新領域相關貸款5751億元，重點支持城鎮老舊小區整治改造、城中村更新改造以及城市歷史文化保護傳承等。

以存量帶動增量，資本市場新工具助力打造消費新地標

購物中心是現代城市的亮麗風景，不僅成為建筑地標，更構筑了消費、商業、文化的綜合空間。近年來，新的融資工具為購物中心更好服務城市生活注入了新動能。

在上海虹橋，新商場建設正酣，前灣印象城全面進入內部精裝修階段，已經引入300多個國內外品牌，將於年底亮相。在天津和平路步行街，老商場煥發新活力，戶外、潮玩、奶茶、新能源汽車……商場消費新品種一個不缺，改造更新后的和平印象城吸引了越來越多的年輕人。

一個在上海，一個在天津，這兩個項目的順利推進，卻與位於浙�